Статьи о недвижимости Россия       подать объявление       весь регион
«Весь регион» - статьи о недвижимости.




назад       Объявления о недвижимости

Подводные камни рынка недвижимости: покупаем квартиру


у каждого риэлтора существуют любимые типы сделок. Так вот, один из моих любимых-работа на поиск объекта для покупателя. Хотя, иногда, это намного сложнее продажи квартиры. Вопрос почему покупатель обращается к риэлтору, на мой взгляд, очевиден. Поэтому не стану запугивать вас бесконечными рисками, связанными с покупкой. Хотелось бы поговорить о нескольких наиболее распространенных заблуждениях.

1. Если покупаешь квартиру с помощью ипотеки, не нужен риелтор, банк и так, все проверяет. Миф. Банк действительно проверяет наличие правоустанавливающих документов, необходимых для совершения сделки. И одно из требований банка-Договор страхования.

В случае признания сделки недействительной, страховая компания возмещает банку его средства, а вот вы, даже застраховав сделку, получите только ту сумму, которая указана в ДКП. А если предположить, что рынок сделает резкий скачок, или квартира в собственности менее трех лет, и сумма в ДКП отличается от реальной стоимости объекта, делайте выводы сами. . Казалась бы страховая компания просто обязана делать юридический анализ, и действительно, они делают, но очень поверхностно. страховая просит выслать наш юридический анализ, со всеми , прилагающимися документами. . Так что, вот так, Господа. Большим заблуждением явлеется, что если объект незавершенного строительства акредитован банком, то сним ничего не случится. Вспомните, сколько обманутых дольщиков выплачивают кредит?

Не большой показательный случай. Рассказ сотрудника одного известного банка в перерыве на сделке, сотрудник рассказывает моему клиенту, как заблуждаются люди, думая, что они проверяют квартиры. За день до нас, у них была сделка, где в процессе выяснилось, что продавец состоит на учете у нарколога, прям в присутствии всех участников, у него началась ломка. Безусловно, данный гражданин, не был ограничен в дееспособности, и имел вполне законное право подписывать ДКП. Но где гарантия, что выйдя со сделки, он не подаст иск в суд, аргументируя тем , что находился в неадекватном состоянии.

Или его ближайшие родственники, например. Вам оно нужно?

2. Новостройка. Если покупаю квартиру по Договору долевого участия(ДДУ), и он регисрируется в Регпалате(214 ФЗ) , то все будет ок. Миф. ДДУ действительно одна из лучших форм договорных отношений, при покупки новостройки, но он защитит вас только от возможных двойных продаж, и не более того. Если фирма обанкротится или стройку заморозят, никакой договор вас не спасет.

2. 1. Если обратиться в АН или к юристу, покупая новостройку, у меня будут гарантии.

Вынуждена вас разочаровать. Не слушайте сладкие речи никаких агентов и менеджеров по продажам объекта, слово "Гарантия" к дому -новостройке вообще не применимо. Юрист или риэлтор , который хорошо знает законодательство, может дать вам заключение о возможных рисках при покупки данного вида жилья, но не более того.

Готова услышать резонный вопрос, так зачем же вы нам нужны?

Попытаюсь ответить, согласно своей практике. обращаются несколько контингетов покупателей в данном рыночном сигменте. Одни-с целью инвестиции. Обращаются довольно часто. В эту же категорию хочу отнести граждан, которые приобретают квартиру, для последующей сдачи в аренду, и это не обязательно должна быть новостройка. Просто где-то сумма дохода будет меньше, где то больше, ну и востребованность нанимателем более или менее. Иногда можно вложить в покупку квартиры 6млн. и получать арендную плату в 30 000 руб, а иногда и 4 млн. и получать столько же. А теперь подумайте, вы настолько знакомы с этими нюансами?

Второй и третий контингент покупателей я объединю. Попробуйте в поисковике набрать фразу "Купить новостройку", сколько предложений вы увидите? Очень хорошо, если вы уже определились с местом покупки, а если нет? Если вы сами не знаете, что именно вам подходит, на что вы можете рассчитывать с определенной суммой денежных средств? Это хорошо, если у вас есть месяца 3 в запасе, и время на каждодневный мониторинг рынка, на просмотры каждого объекта. А если, вы продаете уже имеющуюся в собственности квартиру, вы ограничены сроками , а глаза разбегаются от привлекательных предложений? Вот это и есть моя задача, изначално понять ваши приоритеты, бюджет, удобство транспортного сообщения, просчитать примерные сроки(для тех, кто переезжает, например, к родителям или в съемную квартиру)пока дом не достроится, сколько вы денег отдадите за аренду, насколько интересен вам будет, с финансовой точки зрения, именно этот вариант. Указать на минусы и плюсы того, или иного объекта.

За столько времени работы с новостройками, на некоторых объектах , я знаю в каком из корпусов идет желтая вода, а в каком нормальная. . и. т. д.

Последнее что хочу добавить, касательно новостроеек, еще такой момент. Если вы обладаете свободными средствами, не привязанными к ипотеке. То предложения от застройщика на порядок дороже, нежели приобрести такую же квартиру по уступке прав требования. У меня есть доступ к огромному количеству идентичных предложений.

3. Ипотека. Опять она, родная. Куда ж без нее.

На сегодняшний день 70% рынка -ипотечные покупатели. Как действует среднестатистический гражданин? Сначала одобряется в банке. И это правильно. Но есть одно "Но" , банк одобряет заемщика достаточно быстро под выгодные процентные ставки, вы радостно приступаете к поиску объекта. Но это совсем не значит, что он также быстро одобрит выбранный вами объект. Есть много различных факторов, которые ведя ипотечную сделку, стараюсь учитывать. Первое это сроки. Не всегда продавец квартиры будет нас ждать, если мы не уложимся в прописанный срок. Поэтому надо понимать , что у каждого банка своя специфика. Одни, предвзято относятся к прдавцам, старше пенсионного возраста. Другие, критично относятся к различным правоустанавливающим документам, какой то банк рассмотрит небольшую перепланировку, а какой то, нет. Один будет требовать, чтоб квартира была в собственности более трех лет, а другому-без разницы.

4. Альтернатива. Даже, если вы покупаете квартиру за живые деньги, то далеко не факт, что далее не будет цепочки. Чтоб не углублятся в описание возможных рисков, хочу поделиться с вами живым примером. Максимальное количество участников, на одной из моих сделок, было-семнадьцать. Это было его решение, о возможных рисках он знал, что если, хотя бы, в одной из квартир, пойдет что то не так, вся сделка может развалиться. была одобрена ипотека, и внесен аванс за продаваемую квартиру. Если сказать, что сделка была сложной-это не сказать ничего.